Welche Kredite gibt es und welcher passt zu mir?

So vielzählig die Motivationen für den Immobilienerwerb so variantenreich sind auch die Möglichkeiten der Finanzierung. Aber welche Darlehensform eignet sich am besten für mich?


Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen gilt als das Standardprodukt zur Immobilienfinanzierung. Die Annuität, eine gleichbleibende Rate, wird monatlich bezahlt. Diese setzt sich aus dem Zinssatz und einem Tilgungsanteil zusammen. Beim Annuitätendarlehen wird der Zinssatz für eine bestimmte Sollzinsbindungen fest vereinbart. Am Ende dieser Laufzeit wird der Zinssatz auf Basis der dann geltenden Marktzinsen für die nächste Sollzinsbindungsfrist mit der Bank neu ausgehandelt.

Vorteile eines Annuitätendarlehens:
  • Selbstbestimmung des anfänglichen Tilgungssatzes, mindestens jedoch 1%
  • Feste Kalkulationsbasis für den Darlehensnehmer aufgrund gleichbleibender Raten
  • Konstante Darlehensrate für die gesamte Sollzinsbindung
  • Verringerung des Zinsanteils der Rate während der Laufzeit
  • Gleichzeitige Steigerung des Tilgungsanteils durch den sinkenden Zinsanteil
Nachteile eines Annuitätendarlehens:
  • Nach Ablauf der Sollzinsbindung muss eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden – zu den dann geltenden Marktzinsen

Volltilgerdarlehen

Eine Sonderform des Annuitätendarlehens ist das sogenannte „Volltilgerdarlehen“, hierbei wird das Darlehen während der Sollzinsbindung vollständig zurückgeführt.

Vorteile eines Volltilgerdarlehens:
  • Keine Anschlussfinanzierung zu höheren Zinsen notwendig
  • Sie wissen genau, wann Sie schuldenfrei sein werden
  • Volltilgerdarlehen werden von den Banken in der Regel mit einer etwas besseren Kondition belohnt
Nachteile des Volltilgerdarlehens:
  • Die hohe Tilgung bei einem Volltilgerdarlehen bedeutet für Sie eine vergleichsweise hohe monatliche Rate. Gerade in Niedrigzinsphasen kann dies wiederum ein Vorteil sein, da die Belastung aus Zins und Tilgung nur unwesentlich höher als bei durchschnittlichen Annuitätendarlehen mit 1% Tilgung liegt

KFW

Zinsgünstiges Förderdarlehen, das von der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) vergeben wird. Es existieren unterschiedliche Förderprogramme. Die KfW vergibt zur Förderung der Wohnungswirtschaft Darlehen zu Konditionen, die üblicherweise günstiger sind als Annuitätendarlehen von Hausbanken.

Vorteile von KfW-Krediten:
  • Zinskonditionen können günstiger sein als bei herkömmlichen Darlehen
  • Durch den KfW Anteil kann der Beleihungsauslauf des Hauptdarlehens gesenkt werden
  • Immobilien lassen sich günstig sanieren oder modernisieren
Nachteile von KfW-Krediten:
  • Das erste Jahr ist bei vielen Krediten tilgungsfrei. Dadurch verzögert sich der Schuldenabbau
  • Nicht alle Banken binden KfW-Darlehen ein

Forwarddarlehen

Eine weitere Sonderform des Annuitätendarlehens ist das „Forwarddarlehen“. Hierbei sichert man sich bereits jetzt die aktuellen Konditionen für einen Umschuldungstermin in der Zukunft.

Vorteile eines Forwarddarlehens:
  • Das Zinsrisiko wird auch für die Zukunft ausgeschlossen
  • Feste Kalkulationsbasis für den Darlehensnehmer nach Ablauf seines Festzinsdarlehens
Nachteile eines Forwarddarlehens:
  • Steigen die Zinsen nicht wie erwartet an, hat man den Forwardaufschlag umsonst bezahlt

Variable Darlehen

Variable Darlehen werden nicht mit einer festen Sollzinsbindung von mehreren Jahren abgeschlossen. Bei variablen Darlehen wird der Zinssatz in der Regel alle 3 bis 6 Monate den aktuellen Marktbedingungen angepasst.

Vorteile eines variablen Darlehens:
  • 100%-ige Sondertilgungsmöglichkeiten
  • Bei sinkendem EURIBOR fallen auch die Zinsen für variable Zinsen
  • Jederzeit die Möglichkeit, in ein Festzinsdarlehen umzuwandeln
Nachteile eines variablen Darlehens:
  • Variable Darlehen müssen beobachtet werden
  • Bei steigenden Zinsen verteuert sich der Kredit

Bausparen

Zinsgünstiges Darlehen, auf das der Bausparer nach Zuteilung des Bausparvertrages einen Rechtsanspruch hat. Beim Bauspardarlehen handelt es sich um ein unkündbares, in der Regel nachrangig abzusicherndes Darlehen, das nur für wohnungswirtschaftliche Maßnahmen verwendet werden darf. Zur Verzinsung und Tilgung ist ein monatlich gleichbleibender Betrag zu leisten. Die Höhe des Darlehens ist in der Regel die Differenz zwischen Bausparsumme und dem angesparten Bausparguthaben.

Vorteile von Bauspardarlehen:
  • Durch den Einsatz eines Bauspardarlehens wird der Beleihungsauslauf für das Bankdarlehen reduziert. Dadurch kann die Zinsbelastung für die Immobilienfinanzierung gesenkt werden.
  • Die Zinsen für das Bauspardarlehen können je nach Marktsituation deutlich unter den Kreditzinsen für ein Bankdarlehen liegen.
Nachteile von Bauspardarlehen:
  • Je nach Anbieter fallen hohe Gebühren (Abschlussgebühr, Kontoführungsgebühr) an
  • Bauspardarlehen werden nur bis zu 80% des Verkehrswertes/der Herstellungskosten gewährt
  • Die Inanspruchnahme eines Bauspardarlehens muss nicht lukrativer sein als ein normaler Hypothekenkredit

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